在上海房地产市场暴涨的背后,恐慌情绪的蔓延值得警惕... 大盘股

股票行情  2021-02-02 12:59:49

最近上海楼市暴涨,引发热议。

上海楼市到底有多疯狂?虽然边肖没有身临其境,但他还是通过和上海的朋友聊天感受到了空气中的紧张

上海楼市暴涨背后,恐慌心理蔓延值得警惕……

据朋友介绍,房子120平米左右,短短3个月涨了3万多平米!气势强吗?结交远在二线城市的朋友。

那么,上海房价上涨的原因是什么呢?会扩散到其他二线城市吗?这让人想到2015年的市场浪潮。首先是深圳起步,其次是广州、上海、北京等一线城市。然后合肥、郑州、济南、厦门四小龙脱颖而出,然后蔓延到其他二线楼市...

历史总是相似的。所以最近很多自媒体和大V都在踊跃鼓励,认为历史会重演,新一轮行情即将开始,是不是?

上海楼市暴涨背后,恐慌心理蔓延值得警惕……

在边肖看来,没有“全国性”的房地产专家。想听这些大V的话,不考虑自己城市的基本面就盲目进入,注定是“炮灰”。由于每个城市的供求关系、经济水平、人口结构和区域特征不同,房地产市场的兴起逻辑和市场条件必然不同。用以前的理论去衡量今天的市场,无异于雕舟求剑。

下面,边肖从理性和非理性的角度对比分析上海楼市上涨的逻辑,并就是否会蔓延谈一些个人看法,仅供讨论。

一:理性因素分析

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关于上海房价上涨的原因,有很多不同的看法。边肖也读过很多大V的分析,但他同意以下观点:

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除上述原因外,边肖还想补充三点:

一是上海楼市供需失衡,库存紧张。上海属于存量住房市场,新房供应量小,主要在二手房市场,全国各地本地买家供不应求是必然的。据上海市场占有率最高的链家统计,现在二手房只卖出3.4万套,而上海过去一个月的平均销量超过2万套,相当于一个月的库存消耗。“锅里的水”好像用完了。能不热吗?

第二,上海地价上涨起到了推波助澜的作用。2020年至今,上海各类土地交易量居全国第一,累计成交373宗,成交额近3000亿元,而2019年仅为1995.4亿元。最近创造了一批地王,成交底价基本超过8万元/㎡,令人拍案叫绝。土地市场的冷热是衡量楼市风向的重要指标之一。如果面粉暴涨,面包不涨有什么原因吗?

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第三,上海房贷利率全国最低。绝对而言,上海仍是中国首套房贷利率最优惠的城市。2020年,第一套住房的最低利率是LPR基准值的4.65%。今年1月,首套住房平均利率仅为4.69%,相当于LPR 4BP,与普通城市首套住房利率相比为5.35%。简直是“白菜价”。这么低的利率,不贷款是不是有点傻?

第二:非理性因素分析

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那么,除了这些理性因素,还有什么非理性的原因吗?边肖认为买房和炒股有很多相似之处。理性分析因素只是基本面,而看似不重要的情绪传染和恐慌往往在最后起到关键作用。不信,看看边肖和上海朋友之间的聊天对话,你可以看到:

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一、盲从:大家买,我也买心理。据说旅鼠是愚蠢的动物。当一只受惊的旅鼠跳下悬崖时,其他旅鼠会跟着它盲目地跳。这就是羊群效应,也就是我们常说的“羊群效应”。经济学是指在市场上没有形成自己的预期或者没有获得第一手信息的投资者,他们会根据其他投资者的行为改变自己的行为。

2020年之前,市场上还是有房价要跌的声音。所有人都想等价格下跌,但在慢慢见底企稳后,集体上涨,让所有人跌破眼镜。对于之前等了又等的投资者来说,预期的低价并没有出现。相反,这是一波不断上升的攻击。如果这个时候不冲,是不是要等它越涨越高?所以领导们冲了进来,羊跟在人群后面——

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二、失控心理:价格越高,心理底线就越高,不断被打破。在正常的思维模式下,我们一般都是理性的人,想着用合适的价格买自己喜欢的房子,但如果是这样,那就太天真了!你要考虑很多方面,但是房价不是等人的。当你理性思考时,房价是一天一价,就像边肖朋友说的例子,三个月涨了400万。这是什么意思?意味着每天涨4.5万。这时,你正坐在屁股下的火箭上。你还醒着吗?我已经失去理智很久了。

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另外,在新房的情况下,在“房价暴涨”的背景下,一些开发商囤积房产,排队摇号,捆绑销售,再加上中介的“煽风点火”,让大家只能从销售人员和中介的口中知道房价的实时信息,这无疑导致紧张情绪的蔓延。

据统计,2020年,上海新开186套开奖共有48542套房,最终获得有效认购80371套,年平均认购率165.57%,创三年新高,明显是卖方主导型市场。谁能在自身不稳定 开发者肚皮黑助推的情况下保持理性?

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三、投机心理:手头有点闲钱,想利用炒房。目前我们都知道,成为一个实体太难了,失去一切需要很长时间。往往不如炒房稳定可靠。再加上这几年的放钱,通货膨胀来了。看到身边的大宗商品和日用品都在上涨,如何维持和增值?再回头看,楼市越来越热了,抓住这个赚钱的机会,走,一起组织一次炒房!于是大家都来了,钱大了,钱小了,商业贷款,消费贷款,众筹等等。所有人都投入战斗,他们都想收获。如果他们没有参加这场盛宴,他们会感到失落-

事实上,此时的房地产市场已经成为了和股市一样的投机市场。在这样的市场里,有的人抱着一夜暴富的心理,有的人想着暴富,就像黑暗前的狂欢。大家都知道这个泡沫迟早会破灭,但是投机大军的规模并没有停止增长——

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从以上市场的各种心态,我们都感到一种恐慌。三种人,三种情况,和房子纠缠在一起的是同一种恐慌和焦虑。

买不起,焦虑!

眼看着房价翻倍,省下来的钱永远赶不上涨幅。你能不担心吗?

买不到,焦虑!

当时想多看两套,逛逛。结果我一转身就上去了!于是我陷入了深深的遗憾和遗憾,我在想,是不是遇到焦虑更合适。

买了房子,着急!

我终于抢到了房子,把首付都用完了,还做了房贷。我觉得很幸运,但在我走出银行的那一刻,我突然开始担心。房价跌了怎么办?债台高筑,说难听的话随时会破产,命运掌握在房子手里。于是每天盯着房价看,怕跌,怕紧张。

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第三:恐慌会蔓延吗?

上海房地产市场的崛起是由其市场和环境的特定原因造成的。房价理性缓慢上涨是可以理解的,也是正常的。但比房价上涨更可怕的是购房者的心理焦虑和恐惧,导致市场越来越激烈或失控。并不断从上海发酵溢出到其他城市。这种非理性因素会让所有的定律和预言失效,值得警惕。

从上海楼市的焦虑中,我们似乎嗅到了上海峰会前青岛楼市的气息。一切都那么熟悉,方式都一样。人们叫嚣,抢劫,失去理智。像鸡血一样,都是买进来买,怕赶不上末班车。但是,在短暂的疯狂之后,在迫使政府采取最严厉的措施打击之后,最终只会留下一根鸡毛——导致青岛楼市这两年下跌20-30%,排名全国第一。

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在撰写本文的过程中,上海于1月21日晚发布了十项调控政策,限制夫妻三年内购买,离婚后五年内出售。新一批摇号向无房倾斜,严格查处经营性贷款,严格控制银行贷款发放,继续改善土地供应。边肖认为,这是对市场的一种姿态,而不是对房地产市场进行监管——只要你一露出头就打!

八个部门联合发文红头文件,可见其严重性。反对“住房子不投机”,无异于饮鸩止渴。庆祝了几天,前面还有很长的路要走。毕竟你刚买的房子不能马上套现。在当前形势下,在双循环发展的新格局下,我们真的不应该低估政府的决心。工具箱里有的是工具,路一尺高,魔一丈高。

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星星之火,可以燎原。但是,在你燎原之前,你会被泼一盆水,然后你就会蔓延。所以,2021年的楼市,我们还是主要看那些看不见的手,看我们对区域内的楼市持什么态度。房价上涨的迹象可能会再次出现,但它绝不会让你走得太远。此外,随着调控手段越来越成熟和精确,许多逻辑发生了变化,因此其他城市不必对房地产市场的传导和崛起抱有太大期望。

然而,在边肖看来,目前最令人担忧的应该是通货膨胀蔓延造成的全国各城市房价普遍上涨。面对疫情的冲击,全球货币异常宽松,严重透支后,通胀预期在前几轮放水后普遍上升。为了保值增值,支出现金,囤积实物资产,购买优质房产,适当增加负债,将通胀成本转嫁给银行,成为很多人的一致选择,谁也阻挡不了蔓延。

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综上所述,2021年,边肖认为,天津、青岛、济南、郑州等已经触底的城市楼市将会回升,因为很多房子已经下跌,加上通胀因素。在这种情况下,会有很多人陆续入市。不过,这和上海楼市关系不大。上海楼市崛起的理性因素在我们普通城市是不具备的,城市的基本面根本不在一个水平上。

需要注意的是,经过一轮调整后,我市市场开始企稳反弹,一二线城市被上海楼市的导火索点燃后,非理性因素开始上升。人们买房的心理往往是一样的,会蔓延蔓延,恐慌情绪会迅速传导,从而助推新一轮市场的形成。因此,观察楼市的理性分析是必不可少的,但观察市场情绪、关注买家心理变化同样重要。

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