深圳商业地产改了,官方发文:商业写字楼可以改造出租屋!为什么突然放出“好”的分析师会这么想 000198

股票行情  2021-03-30 00:23:37

就在大家都在担心深圳写字楼空置率上升的时候,突然传来一个消息。为盘活闲置商业写字楼存量,规范现有商业写字楼改建为租赁住房,有效增加租赁住房市场有效供给,深圳市住建局组织起草了《深圳市住建局关于现有商业写字楼改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿), 公开征求公众对《深圳市住房和城乡建设局关于现有商业和办公建筑改建为出租房屋有关事项的通知》(征求意见稿)的意见。

“业务出租”也可以去“库存”?记者了解到,上述《通知》主要规定了“商租”的改造原则、改造条件、改造要求、实施程序和保障措施。

关于改造条件,《通知》对现有商业写字楼进行了界定,可由商业改为出租。具体而言,这种类型的房屋只有在满足以下条件后才能重建:

1.已办理首次房地产登记,房产证用途为办公、营业。

2.不存在查封登记等限制转让登记的情况;如果存在抵押登记等其他权益,必须同时取得所有其他权益的同意。

3.以宗地或建筑物为单位;如果地块或建筑不能作为一个单元使用,改造部分应为相对独立的空间,改造后的出租屋原则上不少于50套(间)。关于改造要求,《通知》对商业办公楼改造提出了结构安全、消防安全、环保卫生、物业规格、使用限制、绿色改造、技术标准等七项要求。其中,为鼓励将现有商业写字楼改造成租赁住房,《通知》规定,“商业出租”项目可申请中央奖励基金,实行民用公用事业价格。因此,《通知》要求,改建房屋只能作为出租屋使用,自联合审查之日起5年内不得改变改建房屋的用途。《通知》还明确,这类出租屋不提供度,考虑到商业写字楼的改造主要是小户型,在不改变土地性质的情况下,商业写字楼的建筑功能主要调整为商业公寓的功能。

通知还指出,在深圳产业升级步伐加快、互联网对传统商业不断冲击、整体经济受到一系列负面因素影响的情况下,现有商业写字楼的功能需要随着产业升级进行调整,传统产业和商业对空间的需求明显下降。一些地区的商务办公室闲置,原特区外的商务办公室明显空置。此外,近年来,深圳的M0旧城改造和产业转型(即工业R&D住宅,类似商业写字楼)不断推进,大量工业R&D住宅供应市场。此外,在现有总部基地和商圈规划的情况下,全市商业写字楼的供应量持续增加,这可能会加剧商业写字楼的闲置。

(资料来源:高力国际)

高力国际最近发布的数据显示,2019年深圳甲级写字楼市场新增供应量同比增长12%,达到约70.7万平方米。因此,空置率同比上升1.8个百分点,至21.2%,导致租金相应调整,下降3.4%。高力国际认为,北上广深等一线城市的房地产市场已经进入存量时代,“盘活存量”成为商业建筑可持续发展的重要出路。通过存量优化,可以从多方面激活旧(闲置)房产的增值,最终实现“业主、租户、政府”的双赢。

因此,有市场人士认为,当大家都在担心深圳写字楼空置率不断上升的时候,“好”就突然告一段落了。

“以房换商”被封杀,“以租换商”被鼓励。此前,住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银行业监督管理委员会、国家网办联合发文整顿房屋租赁市场秩序,2019年底引起房地产市场各方热议。

这份名为《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)的文件,力求从六个方面整顿和规范房屋租赁市场。值得注意的是,文件调整了将商业写字楼、工厂等非住宅建筑改造为出租屋的管理口径,要求各地依法制定闲置商业写字楼、工业厂房等非住宅建筑改造为出租屋的政策,改造房屋要符合建筑、消防、环保等要求。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示,强调整体所有制、性质不变的取向,是为了防止分裂分裂分裂的做法。比如有的物业可能会出售出租,容易形成分散的出租屋,增加了租赁管理的难度。

另外,虽然“商租”和“商住”只有一个字的区别,但区别是巨大的。据不完全统计,2017年以来,北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十多个城市出台了限制“商到房”的政策。这些政策的共同点是,商业办公项目不得擅自改为住宅使用。然而,在“商住楼”被完全封杀的同时,许多城市却在鼓励“商租”。除深圳外,早在2018年,上海就在《上海城市总体规划(2017-2035)》的公告中明确提到“多余的工厂、仓库、写字楼、公寓式酒店等可以改建为住宅,用于公共租赁住房”。

去年7月,广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业和商业写字楼租赁住房改造指导意见》,明确允许部分广州城市建设和加工。非住宅存量房屋如土地有偿使用手续或混有初始登记的商业、商业写字楼等将在产权不变的基础上转变为住宅功能;用户的水、电、气价格也是以住宅收费标准为依据;但只能用于出租,不能出售。

有什么影响?现实中,政府提出商业写字楼和工厂,已经不是第一次了,但一直是个敏感话题。

在越吉深圳南山区唐朗区,由几十个老工业厂房改造而成的长租公寓,已经成为一个“艺术小镇”。据记者调查,虽然是老工业厂房,但越吉城和新建建筑在外观上并没有什么区别,房间的装修和布置都极具“文艺性”。一楼以餐饮设施为主,家电家具一应俱全,真的很吸引年轻人。距离市内邻村唐朗村只有一路,但相比唐朗村的房子,装修后租金几乎翻了一倍。

由此可以看出,一批因城市发展和产业升级而诞生的不能满足新生产方式要求的老厂,被改造成了租房等生活形式,在越来越多的企业眼中已经成为一项利润空间巨大的业务。另一方面,经营长期租赁公寓项目的投资者告诉记者,由于缺乏相关规定,过去无论是工厂宿舍改建的公寓还是纯工业工厂改建的公寓,消防审批都很难通过。

从“控制房价”到“控制房租”,深圳一直在出手,但整体房租上涨趋势并没有改变。一些市场参与者认为,将一些合适的商业项目转移到住房租赁上,不仅可以盘活商业地产的现有资产,还有助于增加城市住房租赁的供应量,稳定租金价格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示,对于深圳来说,近几年来,由于互联网行业的冲击、商业容量的饱和以及部分企业的搬迁,大部分城市空间已经腾空。同时,随着深圳人口和生活需求的增加,出租屋发展迅速。但原来的商品房租金水平太高,城中村只是租金的一部分。尤其是深圳的人才,很难满足体面的租房需求,所以需要盘活现有的住房空间。深圳未来将发展现代服务业,这是一个人口高度密集的产业,对人口的吸引力将大规模增加,因此住房供应体系和模式需要改革。


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