为什么房子越来越难卖了 600678股票

股票行情  2021-03-29 20:43:02

目前,热门城市已经进入股市。新房、二手房、公寓、长租公寓的选择越来越多。

最近参加了几个房地产企业的年会和行业内大V的“年终秀”。抛出来的一个普遍的困惑就是“日式CD”已经是好记性了,第一个月的新盘40%的移除率被认为是热卖,年底或者新年卖出的物品到处都是。结论是房子真的很难卖。2019年以来,“渠化”(中介承销)是不得不面对的残酷现实。即使是某个营销策略不断创新的行业龙头,也要签订大量的经销合同。2018年之前,中介渠道销量占比不到5%,2018年上升到10%-15%,2019年前三季度达到50%,第四季度占比超过50%,甚至达到了“无渠道无销售”的困境。

这期间,一个被老板骂了一顿的开发商的营销经理苦笑着说,前几年大家都是被市场发扬光大的,整个营销线都觉得自己是“营销精英”。但是,当市场要抛弃你的时候,残酷到连招呼都不打,让我们开始怀疑自己,怀疑人生。现在,房产主真的是风口上的猪。当你想炸掉的时候,似乎你的技术很棒。突然风停了,才发现,所有自称精英的地产人,似乎都没什么用处,甚至比过去被鄙视、准入门槛很低的中介兄弟还要糟糕。

在现在这个几乎没有隐私的时代,不代表中介哥更清楚客户在哪里,客户在想什么。反而是相对于开发商的高端售楼处,能跑能谈能吃苦的中介哥,凭着自己的肉身,顽强地吸收着一次次水位下降的房地产红利,将营销触角下沉到城市空间的每一根毛细血管,不放过每一个潜在买家。在房价不再大幅上涨的时候,在杠杆不再任意增加的时候,过去冲到开发商售楼处的高净值客户、强烈欲望客户、杠杆客户,突然消失了。找客户才是王道,渠道费从3%暴涨到10%,利润从开发商转移到渠道,这是必须接受的残酷现实。

现在买房自用的客户很难上天。开发商的朋友说,过去本地供不应求的情况已经不存在了。现在任何一个城市的任何一个区都有大量的房子(新房或者二手房)可供选择。问题的另一面是,即使房地产市场化20多年,本该差异化的住房同质化并没有缓解,是统一的;在质量和服务方面,很少有开发商的房子有绝对的话语权,导致数量过剩的局面。当每个开发商都有相同的卖点时,买家的情绪是无法被激发的。

另一个严峻的现实是,大量的二手房供应即将到来。现在很多热点城市的二手房上市数量突然增加到“10万+”,比去年同期高出1-2倍。毫不奇怪,在2004年以来的15年里,房地产市场繁荣了10多年。特别是,从2016年到2018年史无前例的启动和销售阶段现在已经发展成为完成和交付。这几年开发商一直在利用预售来“加杠杆”,竣工交付不断拖延。现在,随着越来越严格的市场整顿和业主维权力度的加大,竣工后的占用开始大面积到来。

两年前,从厦门、广州开始,全国50多个城市相继实施“限购”。两年过去了,第一批限售房已经到期,大量二手房正式“解冻”,陆续有资格入市。目前,热门城市已经进入股市。新房、二手房、公寓、长租公寓的选择越来越多。二手房从业主挂牌到最后成交的周期从去年年初的62天增加到了120天。现在时间宝贵,卖房子要4个月,可见卖房的难度。当然,中国市场广阔,细分空间很大。房子难卖是铁一般的事实。


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