「山东海龙股份有限公司」抵押贷款利率改革的影响

股票行情  2021-04-08 05:23:13

2019年8月25日,中国人民银行发布公告,列出8项新规定。自2019年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期的贷款市场利率(以下简称LPR)为定价基准。新政出台后,标志着中国抵押贷款利率市场化进入了一个新阶段。未来,抵押贷款利率将更贴近市场,更准确及时地反映市场利率的波动,更有利于风险释放和效率提高。

抵押贷款利率改革的推出恰逢其时

紧密联系贷款市场报价利率形成机制的改革。在完善贷款市场挂牌利率形成机制的基础上,以挂牌利率为贷款执行利率基准,央行出台了新的商业个人住房贷款利率政策。个人住房贷款利率是贷款利率体系的有机组成部分。在改革和完善贷款市场报价利率形成机制的过程中,个人住房贷款定价基准需要从基准贷款利率向LPR转变,同时要突出住房贷款的行业特点和政策导向,充分发挥市场的决定性作用。

实现“房无投机”的初衷和房地产市场的长效管理机制。新的房贷利率政策能够更好的落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位和房地产市场的长效管理机制。确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,体现了实行差别化信贷政策的原则,同时发出进一步稳定利率、融资、防范风险的政策引导和市场信号。

体现房贷利率市场化和调整常态化。改革后的新房贷利率政策是以最近一个月的LPR为基准,使房贷利率与大的金融和信贷市场同步。与以前浮动单一基准利率的做法相比,新政策将能够更及时有效地调整供求关系,防范风险。从房贷利率可以约定重新定价且期限短至一年的角度来看,相关政策条款并不强制是否约定重新定价,也不限制其他一年以上的期限,给了购房者更大的选择空间,可以在一定程度上缓解还贷的心理压力和实际的财务压力。

从金融方面实现住房信贷政策区域调控的差异化。在宏观层面上,中央银行越来越重视运用市场手段,特别是金融手段来调控市场。央行调控房价的技术越来越成熟,权力从“看得见的手”变成了“看不见的手”。市场利率普遍下降,而抵押贷款利率继续徘徊在高位。这种矛盾局面的出现,恰恰反映了中央政府调控楼市的坚定意志。然而,LPR利用金融手段调整抵押贷款利率只能达到既定的政策目标,如城市政策、区域监管、精确定位和差别定价。

新抵押贷款利率政策的影响

名义上的“降息”对实际房贷利率影响不大。自2015年以来,中国抵押贷款政策的基准利率一直保持在4.9%的水平。但在实践中,大部分城市发放的个人住房贷款利率都上涨了10%到30%。最新数据显示,2019年7月,我国第一套房贷和第二套房贷平均利率分别为5.44%和5.76%,分别比基准利率高出11%和17.5%。新政推出后,基准按揭利率随LPR市场利率波动,下调5个基点至4.85%。虽然名义上利率有所下降,但低于常规降息25个基点,影响微乎其微。

限制房贷利率下限,让“贴现”时代一去不复返。与央行此前对贷款利率的定价要求相比,新政最明显的是下限的调整。新政第三条规定,第一套商业个人住房贷款利率不得低于LPR,第二套商业个人住房贷款利率不得低于LPR加60个基点。新政实施后,之前的打折促销房贷利率不复存在。

区分政策“分新分旧”对现有房贷没有影响。新政规定,已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行,公积金暂不调整。这意味着新规定仅对2019年10月8日以后的新增住房贷款有效。但是之前的老合同还是按照原来的政策执行。

未来房贷利率会“按月调整”,而不是一成不变。过去中国房贷利率是随政策基准利率波动的,除非完全下调,基本不会调整。新政实施后,基准抵押贷款利率将遵循央行新的LPR机制,并随着市场的变化每月进行调整,以及时反映市场利率的波动。这些数字一旦增加,在合同期内不能更改,但贷款客户可以与银行商定如何重新设定LPR利率,该利率每年至少可调整一次。

精确的控制和具体的城市政策确保了“住房而不是投机”的方向不会偏离。新政规定各地具体房贷利率由商业银行根据LPR基准利率形成。中国人民银行省级分行可以指导省级市场利率定价的自律机制,在国家统一信贷政策的基础上,根据当地房地产市场形势的变化,确定本辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上下限。这给了城市和银行相当大的自由裁量权,这可以充分反映新政在精确监管和城市特定政策中的作用。

理性面对未来新的房贷利率政策

新政实施后,房贷利率总体上没有太大变化,改革前后利息负担持平。短期内对房地产市场没有显著影响。从长远来看,如果LPR遵循服务实体经济的趋势,进入下行通道,对借款人降低成本更有利。然而,整个社会仍然需要理性地面对未来抵押贷款利率的不确定性。

首先要正确理解新政的内容,不能盲目片面解读。要看到,新的房贷政策改革顺应了中国利率市场化的趋势,能够有效解决基准利率定价因行政干预导致的资源错配、效率低下、无法反映市场波动等问题。商业银行发放住房贷款要遵循市场规律,市场起着决定性的作用。此外,参考LPR的市场利率可以充分反映金融服务实体经济的能力。此外,由于城市政策、利率重新确定等因素,与改革前相比,申请个人住房贷款的家庭利息支出基本不受影响。抵押贷款利率的整体水平将与以前的政策基本保持稳定,利息的实际支出不会受到很大影响。

其次,要保证新政平稳过渡,避免炒房,保持稳定。2019年10月8日是定价基准的转换日。在此之前,商业银行应及时修订贷款合同,改革和升级制度,组织员工培训,采取多种方式做好对客户的宣传和解释工作,确保转换过程顺利有序。同时,金融行业也要注重“住有所居、住无投机”的定位,实行房地产长效管理机制,不把房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策的有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。

最后,要充分遵守市场规律,不抢贷款,按需放贷。过去以央行确定的抵押贷款基准利率作为参考值,商业银行参照设定自己的贷款利率。新政实施后,商业银行的定价能力可以提高,抵押贷款利率水平可以根据目标客户进行差异化和市场化确定。未来,抵押贷款利率将更突出地反映银行的区域性、货币政策和信贷策略,不同地区、不同客户、不同时期的抵押贷款利率差异将更大。对于住房需求刚性、住房需求改善的群体,可以货比三家,选择最适合自己的银行进行抵押贷款。对于没有住房需求的人,在新政实施前不必急于申请贷款,而应根据自己的实际需要选择合适的时机贷款。


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